《旧概念与新环境》一书讨论了古哲的思维如何帮助我们解读现代城市现象和实践现代城市规划，并以此为参照去重新思考人类聚居的意识和意义。作者梁鹤年还提出了“城市人”的理念——以人为本的城镇化就是通过服务和发挥人的本性（理性和物性），去建设配得上人为万物之灵的人类聚居之所。《旧概念与新环境：以人为本的城镇化》
[加]梁鹤年
生活·读书·新知 三联书店, 2016
前几年我写了《西方文明的文化基因》，总结和梳理了生活在西方近40年的观察和反思，比较系统地阅读和归纳了西方古哲的思想。越多看原著，虽然多是译本，越觉得自己是井蛙。以为想通的东西，原来破绽重重；以为难找的东西，原来就在眼前；以为高深的东西，原来鱼目混珠；以为浅显的东西，原来内有玄机。与古人神交，使我感到“人类何其伟大”，有一种“山中方七日”（或者“书中几小时”）的喜悦。西谚有云“真理使你自由”（The truth set you free）。我自己理解是“真理解放了你”：当你知道了真理，你不再迷惘，你自由了。我希望真理是存在的，不然，还有什么可望；我希望真理是可寻的，不然，寻真是枉然；我希望我寻真的方向是正确的，不然，何时到达彼岸？我是乐观的。经古哲的导航，我看到隐约的轮廓，使我有信心的是这些轮廓并没有给我震撼和新奇，而是一种似曾相识的亲切，好像是回家。难道古今哲人寻真最后还是万流归宗？西方古哲的现象世界跟我们的肯定不同，但背后是同一的真相吗？如果是，站在古哲的肩膀上一定会使我们看得更远，善用他们的方法和经验也会使我们看得更清。我对城市规划比较在行，想验证一下。但我相信凡对理性认真的人，无论他干的是什么，都会想明白真相。这书就是我的尝试。20世纪伊始，德国哲学家、社会学家马克斯·韦伯（Max Weber，1864—1920）的著名论文《新教伦理与资本主义精神》问世，由此引起了学术界对资本主义如何兴起的长期论战。英国经济学家、历史学家理查德·亨利·托尼（Richard Henry Tawney，1880—1962）通过其代表作《宗教与资本主义的兴起》，支持、继承了韦伯的观点并对其有所补充。韦伯在《新教伦理与资本主义精神》中论述了新教的伦理观，特别是清教教义（得救预定和禁欲主义，清教徒的重现世、重善行以及勤奋、节俭、惜时等伦理道德）是资本主义形成的原因。资本主义精神则是在清教教义上演绎出的，即理性地追求经济利益，而不是贪婪、敛财或积谷防饥[1]。在托尼的《宗教与资本主义的兴起》的正文和注释中，有大量对韦伯《新教伦理与资本主义精神》的评述。托尼指出，“韦伯的论文当然是迄今为止对宗教和社会理论的关系进行的最有成果的探讨之一，而且我要感谢它对我的启发，特别是这篇文章关于某些清教学者用‘天职’这个词表达的思想运用在经济方面的讨论”[2]。所以，不难看出托尼对韦伯观点的继承，或者说他们对于资本主义兴起的观点是相似的。正是因为这种相似性，他们的观点也被称为“韦伯—托尼学说”。当然，托尼对韦伯观点的补充主要体现在宗教伦理在资本主义社会中的缺失。韦伯强调的是得救预定和个人的道德品质以及个人对天职的责任；托尼则聚焦于16—18世纪宗教思想和经济发展的关系[3]。托尼认为，清教教义会导致个人主义盛行，即重视个人而忽视他人，而使社会丧失公平和正义。托尼对新教伦理并不乐观，他把资本主义精神等同于“缺乏良知的个人主义”，把资本主义看作个人对私利的追逐，而无视社会道德和公共利益。托尼的理想社会是一个由不同职能、相互义务和共同目标组成的有机体，所谓的“职务（功能）主义社会”（Functionalism Society），而不是一个“股份公司”。韦伯和托尼都对资本主义兴起的研究作出了突出贡献，但他们的观点仍有所不同。究其原因，第一，韦伯和托尼的历史背景不同。韦伯生于19世纪中期至20世纪初期的德国，这是德国资本主义高速发展的一个时期，此时韦伯尝试探索资本主义成功的原因；而托尼生于19世纪末的英国，英国霸权受到了来自德国和美国的挑战，英国资本主义发展中问题暴露，因此托尼试图寻找解决方法。第二，韦伯和托尼的研究方向不同。韦伯主要研究资本主义精神形成的逻辑；而托尼是虔诚的英国国教教徒，有着浓厚的中古宗教情怀，更倾向于寻找天主教社会秩序崩溃的原因。[1] 梁鹤年. 西方文明的文化基因[M]. 北京: 生活·读书·新知 三联书店, 2014: 443.[2] R. H. 托尼. 宗教与资本主义的兴起[M]. 上海译文出版社, 2006: 127.[3] 梁鹤年. 旧概念与新环境——以人为本的城镇化[M]. 北京: 生活·读书·新知 三联书店, 2016: 119.英国著名房地产投资集团Land Securities的创办人哈罗德·塞缪尔（Harold Samuel）有句名言，“房地产最重要的三件事，即地段、地段、地段”，生动地描述了地段对于房地产投资价值的决定性影响。这种影响主要源于土地供给天然具有的垄断性，因为每一宗土地严格来看都具有质和量的独特性，开发潜力均不相同，而满足基本生活需求的住房权被《世界人权宣言》定义为基本人权之一，是具有普世价值的行为，因此房地产也是实现社会公平的重要载体。那么，在发展市场经济的条件下，存在公平的房地产价格吗？本章从以下三方面提供了思考该问题的方向。第一，公平的本质或哲学基础是什么，即为什么应该追求公平？在讨论什么是公平价格之前，本章首先从道德哲学的角度，探讨了公平的本质是什么，即为什么要追求公平。具体而言，自然之法是西方道德哲学的基础——符合自然之法是应该做的，不符合自然之法的是不应该做的。追求公平是符合自然之法的行为。从以阿奎那为代表的古典自然之法来看，平等对待自己与他人是符合人天然追求自我保存和与人共存的绝对原则；从以格劳秀斯为代表的现代自然之法来看，平等对待他人以更好地保证自我保存，是符合人天然追求自爱和自利的绝对原则。可以看出，对自然之法的不同理解，衍生出古典和现代两种完全不同的道德哲学与公平原则。两者的关键区别在于，古典自然之法是理智主义，即自然之法源于永恒之法（神的理性），是普世的绝对原则，且人凭借理性可以产生认识（除了明白该做什么，还能明白“为什么”该这样做）；现代自然之法是意志主义，即人无法凭借理性认识永恒之法，只能通过人的“观察”来“感受”神的意志（即明白该做什么）（图1）。
图1 古典自然之法与现代自然之法的比较
资料来源：作者绘制
也就是说，基于古典自然之法的思想，即便公平的实践各不相同，但都可以追溯到自存和共存的绝对原则。而基于现代自然之法的思想，公平的实践不再有绝对原则可以追溯，只能从对人性及其处境的观察中归纳得出。因此，从古典自然之法到现代自然之法的转变，意味着绝对假设向相对假设的转变。结果是，公平理念不再强调以绝对原则为参照，而是开始以人的观察为基础，且追求公平（即不损他人）是为了实现自我保存（现代自然之法）。也就是说，古典自然之法视自存和共存同为公平的目的，而现代自然之法视自存为公平的目的、视共存为实现更好的自存的手段。第二，作为一种经济道德，公平价格的内涵以及实现方式是什么？古典与现代自然之法的不同假设，带来两种不同的经济道德，从而产生两种对公平价格的解读。从古典自然之法的绝对假设出发，无论是阿奎那聚焦免于剥削和操控的自由交易价格（即弱者求存的公平），还是司各脱和奥卡姆聚焦生产者成本与效用对等、个人和整体需要对等的交易（即群体共存的公平），都可以追溯到自我保存和与人共存的绝对原则[1]。从现代自然之法的相对假设出发，公平原则源于个人观察和主观判断，且因人而异，没有绝对原则对社会原则进行衡量。因此，西方资本主义创造出“程序道德”即自由交易，作为公平的判断标准。也就是说，人人逐利的前提下，基于优胜劣汰（各展所长）和机会均等（一视同仁）的自由竞争产生的价格即公平价格[1]。结果是，价格是否公平，被演绎为产生价格的程序是否公平，即自由交易是否受到约束，或保障自由交易的制度和政策是否存在偏袒。第三，具体到房地产领域，公平价格如何在西方实践，及其对中国的启示？以自由交易为核心的程序道德，意味着西方房地产价格的公平性，主要取决于交易程序是否公平。具体而言，西方尤其是北美城市的土地多为私有，房地产交易主要涵盖两个自由交易环节：开发商从分散的小地主手里购得土地进行集中开发，即“小垄断”转为“大垄断”环节；开发商在购得的土地上建设房屋，分散出售给消费者，即“大房主”转为“小房主”环节[1]134。以上两个环节都是个体与个体在价格上的博弈，即小地主与大地主聚焦地价的博弈，大房主与小房主聚焦房价的博弈。在土地产权以私有为主的背景下，公平的地价或房价单纯强调市场是否保障自由交易。在西方这种土地产权多由私人垄断的制度背景下，由于人人逐利的现实，自由交易定义公平的机制，房地产公平价格实现的难度较大。与西方相比，中国城市土地全民所有、农村土地集体所有的制度安排，使得政府对土地供给的垄断有不同的内涵。由于政府同时垄断农地征收和房地供给两个环节，合理的政策杠杆可以实现不同利益的平衡，从而实现公平价格，包括如何平衡农民生存需要和社会发展需要，如何平衡开发商逐利需要和社会住房需要，都较西方有更大的政策想象空间。以近几年成为租房市场热点的长租公寓为例。由于国内长租公寓刚刚起步，运作模式多为长租企业与分散的“小房东”签订长租合同，成为“大房东”，再通过将收来的房源统一翻新后提价，分散租给“小租户”。由于“小房东”垄断房源，一般长租企业给出的收房价格要至少不低于市场租金水平才可能收到房；而长租企业作为“大房东”，在供小于求的情况下，基本上可以垄断租金，“小租户”的议价能力弱。因此，“小房东”和“大房东”在收房价格的博弈，“大房东”和“小租户”在租房价格的博弈，都很难形成公平价格。为了扩大热点地段的房源，有些长租企业甚至用明显高于市场平均水平的租金从“小房东”手里收房，迅速形成该地段长租公寓市场的垄断地位，从而提高租金租给“小租户”。结果是，收房过程中“小房东”多得、“大房东”多付，租房过程中“大房东”多得、“小租户”多付，都无法实现真正的公平价格。相较而言，北美国家长租公寓市场比较成熟，一般由开发商在购得土地后集中开发中档租住房，为想买但暂时没有能力购买自住房的人群，或为没有计划买自住房的人群提供了多样化选择。促使形成这类租住房市场的因素很多，包括西方社会较强的租房风气，以及较为发达的房地产金融市场（尤其房地产信托投资基金[REITs: Real Estate Investment Trusts]对租住房开发的支撑作用强）。目前，我国集中开发的长租公寓多为福利型租住房（比如人才公寓、公租房、廉租房等），而市场化的、集中开发的长租公寓尚在起步。政府作为城市土地的唯一供给者，应当思考如何通过合理的政策杠杆，引导建设较好品质的租住房，形成良好的租约保障，以吸引更多消费者通过租房而不是单纯依赖买房满足较高品质的居住需求，缓解买房压力，从而实现真正的公平房价。 [1] 梁鹤年. 旧概念与新环境——以人为本的城镇化[M]. 北京: 生活·读书·新知 三联书店, 2016: 129.
城市是种物理现象，是经济现象和社会现象。这些千变万化的现象底下有没有一些恒理、恒律？这些恒理和恒律对城镇的规划有什么启发？千年来，“性恶”是西方伦理观的基础。宗教改革之后“性恶”被演化为“性之本”。既然私心、邪恶是人的“本性”，做私心、邪恶的事就无需内疚，只需守法。城市规划中的“功能分区”“利益多元化”等理念是“性恶”文化的产品。如果城市的最终目的是为理性的人缔造效率的生产和美好的生活空间，它是如何“成形”的？规划工作者怎样去认识和促进这个“成形”过程？“普世价值”来自“自然之法”，其第一原则是自我保存和与人共存的平衡。“规划就是博弈”的规划范式过度强调自我保存；“规划应是为民请命”的规划范式过度强调与人共存。一个怎样的规划范式会推动和维持自我保存和与人共存的平衡？西方英语世界是自由为主、民主为用的“自由民主”。人一方面追求自由，一方面向往平等和公平。有没有更好的规划体制去避开这些“自由民主”的弊端？资本主义的自由聚焦于竞争博弈的自由，强调强者逐利的公平；但经院派的自由聚焦于剥削的自由，强调弱者求存、群体共存的自由。中国政府垄断土地收购和供给，可以巧妙地创造条件供房地产开发中的强者、弱者、群体各取得公平。笛卡尔主张以直觉思想和逻辑演绎去寻找物质现象底下的真相。他提供一套“心法”来帮助每个人发掘“真理”。城市规划工作者与参与者应缔造机会，应用笛卡尔的“心法”去辨认城市现象底下的本质和因果链带。洛克的政治理论是英语文明的主流，强调个人自由，认为私产是自由的保障，而保护私产是政府的主要职能。美国的区划法存在着洛克式自由的私利与公益互相对峙的死结。中国土地产权国有可以避开这个死结。“城市人”即理性选择聚居去追求空间接触机会的人。城市规划工作即匹配典型城市人（主要以年龄、性别和生命阶段为变量）和典型人居（主要以人口规模、结构、密度为变量）。城市人可以作为解释城市空间现象和建设城市规划理论的砌块。“城市人”的价值观是以人为本的城镇化；理论基础是亚里士多德的“城邦起源于保生存，成全于求幸福”和阿奎那的“自然之法是自存/共存的平衡”。它的主要贡献是为市场提供准确的供求信息，为政府提供道德的引导方向。